На початку червня 2021 року в Ізраїлі відбувся масштабний форум, який об'єднав усіх ключових гравців на ринку нерухомості. У фокусі події були переважно проекти, що стосуються внутрішнього ринку, а ось інвестиційні проекти в інших країнах обговорювалися менше.
Однак згідно зі звітом PriceWaterhouseCoopers «Нерухомість 2020: будуючи майбутнє» основними точками зростання глобального ринку нерухомості в найближчі роки будуть країни, що розвиваються й міста з високою динамікою зростання. Україна та її столиця, а також ключові регіональні центри якраз такий приклад.
Стійкі тенденції до зростання
В Україні, як і в усьому світі, постійно збільшується число міського населення. Якщо в 1989 р. в містах проживали 66,7% українців, то за станом на 2019 рік — 71,1%. При цьому тенденція зберігається в найбільших населених пунктах країни, де концентруються основні економічні ресурси: Києві, Дніпрі, Львові, Одесі, Харкові. Там само активно розвиваються інноваційні галузі з високими доходами населення.
Все це підвищує попит на нерухомість, тому ціни з кожним роком зростають. При цьому мова йде і про покупку, і про оренду. Так, всупереч пов'язаним з пандемією труднощам у 2020-2021 рр. ціни на нерухомість в ключових обласних центрах країни збільшилися на 4-18% в гривні і до 12% в доларовому еквіваленті. Поступово зі зняттям карантинних обмежень зростання тільки прискориться.
«Сьогодні ізраїльські інвестори вже вкладають гроші в закордонну нерухомість: Румунія, Болгарія, а тепер і Грузія залучають доступними цінами й можливістю швидко заробити. Про потенціал України в Ізраїлі говорять в «кулуарах», а самі забудовники купують нерухомість, як приватні особи, в столиці, але будувати поки тут не поспішають. IUAlliance зі стратегічним партнером Quattrhouse відвідали саміт Real Estate, щоб представити Україну, як перспективний і безризиковий напрямок», — коментує Анна Жарова, CEO IUAAlliance.
Прозорість і подолання стереотипів
При таких показниках український ринок нерухомості давно повинен був стати привабливим для інвесторів з Ізраїлю, але все ще таким не став. Серед ключових перешкод потенційні покупці називають складність бюрократичних процедур; ризик вкластися в проект, який не буде завершено; непрозорість і корумпованість компаній-забудовників. Ще років 10 тому ці характеристики були актуальними для України, але ситуація кардинально змінилася.
Процеси останніх років змінили ринок нерухомості. Цьому сприяло:
введення нових законодавчих вимог щодо розкриття бенефіціарів компаній
відкритий доступ до інформації про забудовників
підвищення прозорості угод завдяки цифровому документообігу
Все це дозволило ринку позбутися недобросовісних гравців, а решті — якісно робити свою роботу. Одночасно з цим держава серйозно спростила умови для інвесторів і захищає їхні інтереси.
Однак навіть в таких обставинах надійніше довіряти тим партнерам, які точно гарантують якість своєї роботи. Один з таких прикладів — Quattrhouse, консалтингове агентство, яке надає повний спектр послуг із управління інвестиціями клієнта. Засноване ізраїльтянами, агентство довгий час фокусувалося переважно на роботі з інвесторами тільки з цієї країни, де, як відомо, довіру цінують вище прибутків. Зараз додалися клієнти і з інших країн, проте принцип роботи, заснований на довірі зберігся.
«На українському ринку цілком можна працювати дистанційно. Від вибору об'єкта інвестування, розробки моделі використання нерухомості, оформлення документів і навіть до фактичного комерційного використання після здачі об'єкта в експлуатацію — ми забезпечуємо повний супровід проектів наших клієнтів. Це саме той випадок, коли клієнт після першої операції вже не шукає, де дешевше або як зручніше, він відразу відчуває, як повинно бути і залишається з нами надовго», — коментує Діана Цхака, керівний партнер Quattrhouse.
Нерухомість в Україні більш прибуткова, ніж в Ізраїлі?
Показники останніх років підтверджують, що інвестувати в нерухомість в Україні може бути навіть ефективніше, ніж в Ізраїлі: окупити витрати на проект і почати отримувати прибуток можна набагато швидше. Середня окупність нерухомості від здачі в оренду в Україні становить 8-10%, а продавши її, можна заробити від 10 до 40% залежно від класу і готовності будівництва.
Ще один важливий нюанс: в Україні продаж нерухомості починається на ранніх стадіях реалізації проекту, а саме будівництво триває в середньому 1,5-2 роки. Такі високі для Європи або Ізраїлю швидкості визначаються інтенсивністю ринку і ліберальним законодавством. Що ж стосується якості забудови, то тут ніяких компромісів немає і житло бізнес- або преміум-класу буде відповідати всім міжнародним стандартам.
| Україна | Ізраїль |
Зростання вартості нової нерухомості в 2020 році | +10% | +5,6% |
Середня окупність нерухомості від здачі в оренду | 8–10% | 4–5% |
Середній дохід від продажу нерухомості | 10–40% залежно від класу та етапу будівництва | 10–20% залежно від географії і періоду придбання квартири |
Податок | 1% при купівлі | Якщо перша квартира, то податку немає, а потім 3,5%, 5%, 8%, 10% (покупка кожної наступної квартири — податок піднімається) |
Швидкість будівництва | 1,5-2 роки | Від 5 років |
Привабливими залишаються і низькі податки: при покупці нерухомості іноземні інвестори заплатять за все 1%. По суті, все складається на користь інвесторів, які встигнуть прийняти рішення саме зараз. Ціни ще не напружені, а перепон уже немає. Залишається тільки знайти відповідний для своїх завдань проект і підготувати детальний бізнес-план.
Час купувати
Додаткова перевага інвестування в українську нерухомість — можливість діяти віддалено. Щоправда, для цього знадобляться надійні партнери на місці.
Quattrhouse вже кілька років допомагає інвесторам з інших країн успішно заробляти на нерухомості в Україні. При цьому пропонує різні формати і підходи, в залежності від завдань клієнтів. Наприклад, розглянемо два реальних кейса роботи з об'єктами нерухомості в популярному районі Поділ (Київ, Україна).
| Здача апартаментів подобово | Здача об'єкту під офіс |
Опис об'єкта | 2-кімнатна квартира, 45 м2 | 2-кімнатна квартира, 45 м2 |
Вартість об'єкта | $53 000 | $46 000 |
Додаткові витрати | $2 000 | $4 000 |
Щомісячне обслуговування об'єкта | ~ $200 |
|
Рента в місяць | $780 | $620 |
Прибутковість | 13% | 14% |
Зараз на ринку момент зростання і пожвавлення, викликаний частково відкладеним попитом під час пандемії. При цьому ціни ще не піднялися надто високо, а будівельні проекти з'являються досить активно. Країна знаходиться за мить від відкриття, і виграють у цій ситуації ті, хто першими зможуть оцінити переваги інвестпроектів.
